无论房子是否油炸,都取得了成效,上海房地产市场是稳定和健康的。

2020年7月30日下午,市委副书记、市长龚政主持召开市政府常务会议,贯彻国务院房地产工作讨论会议精神。


这是自7月24日中央房地产工作座谈会确定全国房地产市场基调以来,上海首次召开政府常务会议,对今年下半年上海房地产市场进行指导和安排。


对房地产一节的描述,重点是:


一、坚决坚持"住房、住房"的定位,坚决落实"一市一策"稳定地价、稳定房价、稳定预期的正常长效机制,确保市场的稳定健康发展。


二、充分发挥联席会议对促进房地产市场健康发展的作用。


三是全面推进城市旧区改造,不断扩大住房保障效益,不断增强广大群众的满足感和成就感。


显然,从中央到地方,房地产市场调控的主要基调并没有改变,即"三个稳定"的预期,以确保房地产市场的顺利健康发展。


01


高质量的地块带动更高的保险费率


住宅企业不应堆积如山


受疫情影响的2020年上半年,房地产行业指标全面下降。随着国内疫情的逐步控制和全国各地工作的恢复,部分房地产市场自3月份以来略有回升。到2020年6月,房地产市场总体基本恢复到去年同期水平,但上半年总体表现仍不如去年同期。


在北、上、广州、深圳四个一线城市中,深圳的复苏速度最快,呈现出全线红色格局,上海豪宅的分化和需求僵化,许多优质地块进入后北京土地市场明显复苏,广州恢复相对缓慢。


今年7月,华侨城市以50亿美元的总价格赢得了上海浦东新区唐镇宅基地。同一一线城市北京最近还交易了一批高地价地块,由于价格无限,住房企业的竞争也十分活跃,比如房山区的一项超高地价地皮交易,吸引了10多家住宅企业,经过108轮招标,最终被中国航运公司以40亿元的总价成交,保险费率超过40%。


主要原因是,受疫情影响,部分城市在今年初暂停卖地,土地市场交易热度也降至最低点,随着疫情的逐步控制,为了尽快恢复市场的正常运行,确保土地供应,以北京和上海为代表的热点城市率先提供了一批高质量的土地,最终促进了市场热度的上升。


他说:"在此之前,上海土地市场的地价已连续11个季度低于1%,受疫情影响,上海在春节后恢复大型项目遇到了一些困难。据上海统计局的数据显示,2020年1月至2月,上海固定资产投资比去年同期下降了7.2%,特别是在建筑业的头两个月,建筑业投资比上年减少了83%,房地产投资减少了8.3%。


为了应对疫情对上海经济的负面影响,实现全年经济社会发展的目标,特别是在投资"反向周期"调整中发挥良好作用,上海市政府出台了加快商业土地流转步伐,适当增加年度土地供应量,减轻住房企业进入市场的压力,以激发社会投资活力的措施。


多年来,受上海"零地价"的影响,拍摄土地的门槛高,今年上半年引进了一批高质量的地块,上海核心区的地块热度大幅度增加。


我们认为,一方面住房企业长期没有在上海出售足够的土地储备,今年上半年土地供应大门开通后,许多住房企业积累了大量土地储备,促进了市场的发展;另一方面,每年上半年是大型企业土地拍卖和储存的集中期,受2月和3月疫情影响,大部分土地摄影工作被推迟,导致土地集中上市的局面。


随着上海房地产市场的稳步发展,未来的土地供应也将相对稳定,可以预见到一定数量的供给增长,各大住宅企业不需要同时集中力量抢占土地,过度竞争不利于整个房地产市场的顺利健康发展。


02


总供求平衡


全年房价的波动是有限的。


根据审评委的数据,过去一年,上海房地产市场的月面积和数量相对接近,2月份跌至全年的低谷,然后在5月份逐渐攀升至最高水平。


这一趋势也更符合今年上半年疫情的节奏。随着总体疫情的复苏,4月份商品房供应急剧反弹至700000平方米,较去年同期略有下降5%。成交量进一步增加,至5月达到双高峰。在2月份至4月集中释放抑制需求后,6月至7月开始逐渐恢复正常。



在房价方面,上海中高档改善需求相对强劲,中高档价格基本稳定;同时,刚性需求市场在过去两年压力较大,郊区的一些项目仍难以移除,价格也有一定幅度的波动,折扣促销也很普遍。


总的来说,过去一年上海房地产市场的平均成交价格相对稳定,虽然受到一些高端项目集中推动的影响,但个别月份的平均价格略有上升,但总体情况相对稳定。


我们认为,从房价的角度来看,由于上海市场的整体供求比较平衡,价格相对稳定,没有类似的剧烈涨跌态势,这更符合稳定地价、稳定房价和稳定预期的要求。


综上所述,上海整体房地产市场相对稳定,其他城市基本上没有投机,这主要是因为上海多年来一直坚持"一市一策"的正常长期机制,坚持"住宅还是不投机"的定位,长期形成了一套健康有效的调控政策发展模式。


对于今年出现的个别过热项目和地块,没有必要担心太多,因为在一些情况下,不必担心太多。"不过,我们仍须留意近期地价上升的迹像,而大地产商亦毋须急于形成过度竞争。如果地价不能控制房价的快速上涨,未来也不会排除采取相应的针对性措施的可能性,毕竟"问题导向型"是国务院房地产讨论会议的最重要精神,上海房地产市场还需要各方共同维护!




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