戴德梁行:广州市甲级写字楼市场首季空置率同比下降0.3%

戴德梁行发布了"2020年第一季度广州写字楼市场报告",对疫情影响下广州写字楼市场的现状进行了解读,并对未来市场可采取的有效对策进行了深入探讨。


受疫情影响,今年首季广州甲级写字楼市场租赁成交放缓,空置率及平均租金水平较上月略有下降。随着疫情在全球蔓延,市场信心受挫,预计未来六个月新增租赁需求将放缓。戴德梁写字楼团队紧追市场动态,在疫情在全球蔓延的第二次冲击下,对217位写字楼业主和租户进行了深入调研,近八成受访业主认为未来广州写字楼市场将承压,预计写字楼空置率将呈上升趋势,租金有较大机会走低;同时,近八成受访者表示,企业受到疫情的负面影响,市场信心动摇


疫情减缓了甲级写字楼的租赁交易。


他说:"受新冠肺炎疫情影响,甲级写字楼的租金交易放缓。回顾第一季度的市场数据,广州一级写字楼市场没有新的供应。全市空置率比上月下降0.3个百分点,达到5.2%,平均租金水平下降0.6%,达到每平方米189.6元。该市的净吸收面积为12000平方米,比上月下降5.4%。工程延期,全年新增供水量比去年底预计的少18.7%,约466000平方米。

戴德梁行:广州一季度甲级写字楼市场空置率环比降0.3%-中国网地产

市场直接攻击:全球传播下疫情对业主和租户的影响


1月份新冠肺炎疫情在中国已经进入可控阶段,自今年3月以来,疫情进一步蔓延到世界各地,给各行业带来了第二次冲击。目前广州写字楼市场受到了哪些影响,业主和租户怎么看?


他说:"在四月份,共有二百一十七名广州一级写字楼市场的业主及租户,包括八十五名业主及一百三十二名租户,透过问卷调查及电话访问,参与调查。


1.业主市场信心指数轻微上升,而租户则下跌。


在疫情爆发之初,戴德梁曾邀请甲级写字楼市场业主及租户参与调研,探讨疫情对市场的影响。4月市场调研结果显示,自2月疫情爆发以来,受访业主的市场信心指数波动不大,超过八家商户托管态度积极。由于疫情对自身业务的负面影响,受访租户的市场信心已从2月的80%以上降至4月的近80%。广州写字楼总监戴德梁和总监梁杰分析,从调研结果看,复工后楼盘成交量和成交量保持一定,业主对写字楼市场的信心开始恢复。随着疫情在全球范围内的传播,给经济带来了二次影响,疫情对业主的二次影响可能滞后。在疫情的持续冲击下,租户业务普遍遭受负面冲击,市场信心明显下降。


二.超过半数接受调查的业主及租客认为这种负面影响可在半年内减轻。


根据调查,多数公司认为疫情通常是可控的,影响将是短暂的。超过80%的受访业主预计,疫情对写字楼租赁市场的影响不超过半年;超过70%的受访租户认为,对企业的负面影响很可能在半年内得到缓解。


超过六成受访业主认为,在疫症期间,广州甲级写字楼市场并不活跃,超过六成的业主表示每周新客户少于十人,同时,超过百分之五十的顾客搬迁需求时间集中在三至六个月内,接近百分之五十的新租客需求面积不足三百平方米,预计未来六个月的租契交易将以小面积单位为主。


此外,近八成受访业主相信广州写字楼市场的空置率在未来会上升,超过百分之五十的受访者预期写字楼租金会下降。在受调查的业主当中,超过百分之七十的业主表示会增加租契谈判的空间,超过百分之六十的业主会降低投资目标,但超过百分之六十的受访者会主持这项工作,并考虑是否实施优惠措施。


四、疫情对不同企业的影响很大,对外国企业和中小企业的影响很大。


约80%的受访租户表示,该公司的业务受到疫情的负面影响。从企业类型来看,随着世界疫情的趋势,目前海外控制程度较低,外资企业的负面影响更大。就企业规模而言,疫情对中小企业(不足200人)的影响更大。从行业角度看,疫情对TMT、金融和贸易领域的负面影响更大。


通过市场观察、深入研究等维度,广州市甲级写字楼市场正面临着第二次疫情冲击下的巨大考验。大德梁银行邀请广州写字楼市场、代表写字楼项目和行业权威机构共同影响开发商和业主,共同探讨写字楼市场的未来趋势。


戴德梁银行广州写字楼部主任兼主任梁杰认为,受境外疫情蔓延影响,我国外向型服务业如贸易,旅游,会展等企业业务普遍受到负面影响,广州写字楼市场活跃度下降业主应关注市场情况,及时调整租赁策略,如增加业务条款的灵活性,保持各渠道与政府机构的合作关系,采取竞争性租赁策略等。优化租户结构,提高项目物业管理水平也是应对的良方。


越秀商投写字楼事业部总经理陈家洛表示,目前国内一线城市和1.5线城市的写字楼市场普遍面临供过于求的现象,叠加疫情影响,租赁需求得到进一步抑制。金融,专业服务业和房地产等甲级写字楼的主要客户行业,在疫情影响下及时调整策略,业绩坚韧。网络游戏,教育,视频等科技,互联网,通信行业"风起云涌",或将成为未来甲级写字楼需求的生力军。越秀商投在疫情下也进行了新的思考,计划在新办公项目广州环贸中心ICC打造24小时办公,空气质量监测等多功能楼层,并推出悦见平台,为企业用户创造更多商机


河井太富集团写字楼租赁副总经理陈卓俊表示,主流研究报告显示,与其他一线城市相比,广州写字楼市场的空置率在过去几年一直很低,在疫情期间表现出很强的弹性。河井太富在南沙、八洲办公项目中,还通过政策分红,快速发展TMT行业的势头,对抗市场。预计今年全市写字楼租金将逐月下降,但降幅将是有限的。随着新项目在八州区的交付,全市写字楼空置率将上升,部分项目因疫情而推迟进入市场,空置率的上升幅度比预期的要小。


戴德梁广州公司总经理罗金良分析,目前,国内疫情已得到控制,商业活动逐渐步入正轨。随着国外疫情的爆发,在较长一段时间内存在高度不确定性。二季度交易以小面积,短期租赁为主。为保证现金流,企业将推迟和取消搬迁计划。大面积租赁成交活跃度将下降,租户将寻求更大的租金优惠。前两个季度积压的租赁需求在控制成本或降低租金的引导下,有机会在第三季度得到释放。同时,三季度新增供应陆续入市,甲级写字楼市场空置率有望上升。到四季度,疫情对写字楼市场的负面影响凸显,写字楼项目之间的竞争加剧,空置率上升的压力将转嫁到租金上,写字楼市场整体租金水平将有所降低。




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