华润置地:2季度拿地步伐放缓

疫情在 "华润土地" 半年一次的报告中留下了明显的印记。


8 月 26 日,华润公司公布了 2020 年半年度报告,报告显示,报告所述期间,华润总营业额为 448.7 亿元,比去年同期下降 2.1%,股东应占 115.4 亿元左右,较去年同期下降 9.3%。


华润地产(China Resources Land) 首席财务官郭世庆当天在一次在线中期业绩会议上解释称,今年上半年疫情的影响降低了公司投资资产评估的附加值,并影响了股东的净利润。


在房地产销售方面,华润上半年完成销售额约 1108.22 亿元,比去年同期下降约 6%,占全年 2620 亿元销售目标的 42.3%。


到 2020 年下半年,公司的销售额将达到 4122 亿元,下半年的新销售额将达到 2500 亿元左右,"他说," 公司有信心实现全年 2620 亿元的销售目标。


毛利率再次下降


上半年,华润土地的 "2x" 商业模式中 "2" 的表现呈现出不同程度的下降。


据 "中国新闻" 报道,上半年房地产成交量为 359.7 亿元,同比下降 1.7%,而投资地产(包括酒店业务)的租金收入为 49.9 亿元,同比下降 12.5%。


与此同时,华润土地的毛利率也出现了更明显的下降。


根据数据,上半年的总毛利率为 33.5%,比去年同期的 38.2% 下降了 4.7 个百分点,其中开发地产的毛利率为 31.1%,比去年同期下降 4.9 个百分点,投资地产(包括酒店经营)的毛利率为 67.7%,比去年同期略有上升 0.1 个百分点。

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华润置地总裁李鑫在绩效会议上表示,"今天,地价继续上涨,房产与房产的比例不断下降,行业毛利率呈现下降趋势。从过去三、四年的土地流转来看,我们认为这是一个固定的趋势," 华润地总裁李鑫在演出会上说。


然而,对于未来,华润置地仍抱有很高的期望。


据透露,到六月底,华润公司签订的待定开发项目营业额将达到 2304 亿元左右,其中二零七亿元左右将在 2020 年下半年结算,未来三年的落户面积将更高。


在投资房地产方面,华润土地管理公司最初预计 2020 年的收入将达到 120 亿元左右,同时从 2021 年起恢复 15% 以上的年复合增长率。




如果按 15% 的复合增长率和 120 亿元计算,到 2025 年,租金收入将达到 241 亿元;如果按 20% 的复合增长率计算,到 2025 年将达到 300 亿元," 郭世庆说。


把大约 40% 的土地挂起来


今年上半年,华润累计销售额达 1108 亿元,比去年同期下降 6.73%,但也实现了李鑫年初提出的 "上半年 1000 亿元" 的目标。


7 月份,华润的合同销售额约为每月 239.7 亿元,7 个月累计销售额为 1347.88 亿元,比去年同期的 1314.65 亿元增长了 2.53%。


对于全年 2620 亿元的销售目标,华润土地管理公司无一例外地表示了信心。"随后的供应预计将于 8 月至 12 月启动 35 多个项目。" 我们有信心在未来四个月内实现全年销售目标。


虽然销售额稳步回升,但华润的土地储量却同比下降。


在本报告所述期间,华润共收购了 30 个新项目,总地价 495 万平方米,总地价 589 亿元,权益地价 388 亿元,总价值约 1200 亿元。与 2019 年相比,今年上半年中国资源的土地收购步伐略有放缓。


在今年上半年,没有刻意(计划)比去年更多或更少。"华润土地管理表示," 根据我们的估计,这些土地的总利率和净利率都很低,[我们] 在这种情况下,保持理性,保持固定动力,严格遵守收益底线,在第二季度没有盲目上升。


我们在所有开发商中获得的土地数量排名第九,在总销售额上排名第十,因此我们没有明显落后," 华润土地管理公司表示。此外,华润在私人市场上的投资近 110 亿元。


从上半年的投资情况来看,土地挂钩项目是零溢价项目,毛利率等比正常的征地市场征地项目要好。" 李鑫说,在场地建设、旧改革、TOD、土地挂钩等多方面,未来可以为华润创造一些独特的资源获取渠道。


此外,据华润土地进一步透露,截至 8 月 20 日,共获得 40 个项目,合同地价 732 亿元,权益地价 527 亿元,股权面积 556 万平方米,权益价值 1128 亿元,平均地价 9666 元 / 平方米;在分配、面积和商品价值方面,一线城市和二线城市所占比例约为 80%。


这也更符合我们今年年初确定的‘调整结构和布局’的总体要求。"李鑫说," 在第三季度和第四季度,我们也判断有可能出现一个窗口期,包括投资和并购的可能性,而且我们也会坚持它。" 总的来说,今年上半年的毛利率应该比较高,因为土地挂钩的比例约占 40%。




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