上海老房地产企业的金融街:周转缓慢与业绩消失

在披露截止日期之前,金融街控股有限公司(以下简称"金融街",000402.SZ)提交了一份不满意的第三季度报告。


根据金融街11月1日披露的财务数据,2020年1月至9月,金融街营业收入105.18亿元,比去年同期下降21.22%,上市公司股东净利润约9.1亿元,比去年同期下降33.87%。7月至9月,公司实现营业收入46.51亿元,比上年同期增长21.37%,上市公司股东净利润6.58亿元,比去年同期增长103.98%。


根据最新的结果,金融街的收入和净利润一直持续下降到2020年,直到第三季度才恢复。为了延长时间表,近几年来,金融街的表现也一直不稳定。


一位业内人士表示,作为北京市的一家国有企业,金融街的许多土地储备都分布在北京,但过去两年北京市场的低迷也直接影响了金融街的库存周转和销售。


低库存周转率


前三季度,属于上市公司股东的金融街的净利润比去年同期下降了33.87%,但从2020年上半年开始大幅下降。

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金融街表示,今年上半年该公司业绩急剧下降的主要原因是新冠肺炎疫情的影响。然而,由于销售项目的启动时间相对集中在第二和第三季度,因此第三季度的销售回扣飙升,业绩显著提高,预计第四季度的情况还会进一步改善。


虽然疫情影响了产品和服务的加强和项目销售的加快,但金融街的销售总额为263.7亿元,比去年同期增长了5.3%,其中商业地产销售合同金额16.4亿元(销售面积约64000平方米),住宅房地产销售合同金额247.3亿元(销售面积约170万平方米)。


尽管合同销售略有增长,但金融街控股库存的周转率多年来一直很低。从2015年到2019年,这一指数分别为0.19、0.23、0.32、0.17和0.20,尤其是2018年销售额达到了新的高点时,库存周转率处于近五年来的最低水平,只有0.17。


横向比较显示,2019年,以商业地产为主的大成房地产库存周转率为0.24,富利房地产库存周转率为0.29;销售规模相近的北京大学资源库存周转率为0.70,模式年库存周转率为0.39,高于金融街控股。


由于库存周转率低,2015年至2019年,金融街营业收入分别为155.65亿元、1985.3亿元、255.19亿元、2231.3亿元和261.84亿元,同比增长率分别为-29.37%、27.55%、28.54%、-13.35%和18.41%,无法为股东提供持续稳定的增长业绩。


根据南方工业智库此前公布的一份上市住房公司库存周转率清单,金融街、第一股、第一批购房者和华远房地产的库存周转率分别为0.1988、0.1707、0.1700和0.1440,均低于0.2,这在该行业处于较低水平。


熟悉北京国有企业的业内人士告诉"中国房地产报",相比于民营住宅企业普遍较高的财务成本,不容易获得利润,以及随时被行业淘汰的风险,国有住房企业的融资成本很低,而且在很多情况下,它们的业绩目标是基于既定的任务,而不是出于在市场面前生存的内在动机。




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