预计今年居民购房的杠杆率将稳步下降。

近日,以广州为代表的部分热点地区住房贷款政策收紧,引发了市场的热烈讨论。业内人士指出,随着疫情的逐步控制,经济迅速复苏,货币政策恢复正常,住房贷款有可能收紧。此外,2020年末引入的贷款集中制度对银行也产生了很大的影响。在基础利率进一步下降的可能性较低、商业银行不愿放贷的情况下,居民进一步杠杆化的基础不强,预计2021年居民购房杠杆率将稳步下降。


抵押贷款紧缩的可能性很大。


壳牌研究所指出,自1月份以来,广州、东莞、合肥等地出现了银行收紧配额、延长贷款周期等住房贷款紧缩政策,部分银行停止接受新的住房贷款订单,随着暂停贷款以解决存量贷款问题,预计这一状况将持续很长一段时间。在此背景下,居民购房杠杆下降的可能性很大,预计居民购房的杠杆率在2021年将稳步下降。


除了收紧抵押贷款额度和延长贷款周期外,"中国证券报"还获悉,以广州为代表的一些热点地区在2021年也上调了抵押贷款利率。在广州市住房和建设局严厉打击了诸如推高房价等违法行为后,广州四大银行的抵押贷款利率于1月27日上升。1月20日,中国央行发布了为期5年的住房抵押贷款利率(4.65%),显示广州的第一和第二套住房抵押贷款利率分别提高到5.2%和5.4%。


业内人士普遍认为,2021年地方银行收紧抵押贷款政策,与2020年末实行的房地产贷款集中管理体制有关。上述做法的目的是"抑制泡沫,控制风险",从需求方面遏制房地产投机。


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2020年12月31日,中国人民银行和银保监督管理委员会联合发布的"关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知"(简称"通知")规定,截至2020年12月底,银行金融机构房地产贷款和个人住房贷款的比例超出管理要求不到2个百分点,业务调整过渡期自本通知实施之日起计2年,超过2个百分点以上,业务调整过渡期自本通知实施之日起计4年。分别确定了房地产贷款比例和个人住房贷款比例的业务调整过渡期。


分析人士指出,上述政策有利于降低银行体系对房地产贷款的依赖,优化信贷结构,减少房地产市场波动可能给银行带来的潜在系统性风险,同时红线更有利于银行差异化的发展。"通知"通知"规范了房地产贷款集中管理,深化了房地产融资的调控机制,对整个房地产贷款的供给方面产生了很大的影响。


壳牌研究所(Shell Research Institute)预计,与2020年相比,2021年贷款利率不太可能继续下降,当时抵押贷款很可能收紧。贷款集中制度的引入对银行产生了巨大影响。在利率进一步下降的可能性较低、商业银行不愿放贷的情况下,居民进一步杠杆化的基础不强,预计居民购房的杠杆率在2021年将稳步下降。


管理或增加城市数量。


义州研究院智库中心研究主任严跃进告诉"中国证券日报",收紧信贷将限制市场交易,有助于市场稳定。银行信贷额度预计将在2021年进一步收紧。


值得注意的是,银行抵押贷款政策的收紧也会影响开发商的销售回报等,加上"三条红线"的叠加,一些负债沉重的住房公司预计将面临更大的压力;在房地产信托方面,在以"三条红线"为主体的房地产金融审慎管理和贷款集中的框架下,2021年住宅企业的融资环境很容易放松,净融资金额不断下降,房地产信托仍将面临强有力的监管。


严月金指出,目前大城市的房地产政策有收紧的趋势,从深圳房地产市场调控政策的收紧到上海房地产市场调控政策的升级,杭州房地产市场调控政策的"补丁"和广州住房贷款政策的收紧,都表明大城市房地产市场的调控在不断加强。


诸葛亮住房搜索数据研究中心分析师王效贤说,今年一月以来,不少城市也吸引了广大购房者的关注,开局收紧政策主要是根据市场情况实施"住房,而不是投机"的政策,这次集中调控力度加大,但调控力度不大。


王效贤说,除了广州市参与住房贷款调控工作外,其他城市都在按照以前的政策"贴补"。短期市场交易量可能降温,价格稳定,但市场很快就会消化政策影响。从目前的观点来看,房价大幅上涨的城市将收紧政策,预计仍有城市将提升其监管政策,尤其是在长三角和粤港澳其他城市.


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